Come funziona lo sfratto
Lo sfratto è lo strumento giuridico attraverso il quale il locatore (cioè colui che affitta l’immobile in questione) può ottenere il rilascio da parte del conduttore (cioè l’inquilino) dell’immobile oggetto del contratto di locazione.
Andremo in questo articolo a riassumere il suo funzionamento in modo particolarmente semplificato rispetto all’ampiezza e alla complessità tecnica della disciplina giuridica che concerne questo argomento, concentrandoci in particolare sulle locazioni ad uso abitativo (e non commerciale).
Prima di entrare più nel dettaglio, premettiamo che il presupposto fondamentale per richiedere lo sfratto è l’esistenza di un contratto di locazione scritto e regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate, poiché non basta un accordo verbale tra il proprietario e l’inquilino.
Sfratto per finita locazione e sfratto per morosità
Il procedimento di sfratto può essere avviato per diversi motivi, per questo distingueremo lo sfratto per finita locazione da quello per morosità.
– Il provvedimento di sfratto può essere richiesto se, nonostante la fine del rapporto di locazione e la disdetta, l’inquilino non procede a lasciare l’abitazione o addirittura prima della data di scadenza del contratto attraverso un’intimazione che avrà come conseguenza il mancato rinnovo del contratto.
In questi due casi parliamo di sfratto per finita locazione.
– Lo sfratto per morosità, invece, può essere richiesto dal locatore nel caso in cui il conduttore non paghi il canone d’affitto entro le scadenze stabilite e specificate nel contratto di locazione. Il locatore, inoltre, può chiedere anche il pagamento dei canoni scaduti.
Le fasi del procedimento di sfratto
Veniamo ora al dunque e vediamo cosa bisogna fare nel caso in cui sussista una delle situazioni sopra illustrate per ottenere il rilascio dell’immobile.
Il primo passaggio consiste nell’invio (tramite raccomandata con ricevuta di ritorno) della lettera di diffida da parte del locatore all’inquilino, attraverso la quale quest’ultimo viene sollecitato a pagare i canoni scaduti pena il ricorso del locatore al giudice.
Spesso la lettera di diffida si rivela inutile e quindi il locatore deve ricorrere all’intimazione di sfratto.
Successivamente si svolge l’udienza per la convalida dello sfratto, durante la quale si possono verificare fondamentalmente quattro ipotesi:
a) L’inquilino si presenta e fa opposizione alla convalida. In questo caso il giudice rinvia la valutazione al giudizio ordinario e decidere se concedere al locatore il rilascio immediato o meno.
b) L’inquilino non si presenta all’udienza o si presenta ma non fa opposizione. In questa seconda ipotesi il giudice convalida lo sfratto e stabilisce il termine entro il quale deve essere rilasciato l’immobile.
c) Il conduttore chiede il c.d. termine di grazia, ossia chiede che gli sia concesso più tempo per adempiere alle sue obbligazioni (non oltre 90 giorni).
d) Il conduttore paga tutti i canoni arretrati.
Infine, se il giudice ha convalidato lo sfratto e l’inquilino non salda il suo debito nei confronti del locatore quest’ultimo notifica un atto di precetto all’inquilino con cui gli dà l’ultima possibilità di lasciare l’immobile (entro un termine che deve essere minimo di 10 giorni).
Le aperture giudiziarie
Se nonostante quest’ultimo avviso l’inquilino non lascia l’immobile il proprietario può comunicargli il giorno e l’ora in cui l’ufficiale giudiziario si recherà presso l’immobile per l’esecuzione forzata. In quest’ultima fase, potrebbe essere utile rivolgersi ad un servizio di aperture giudiziarie (a questo link ne trovi uno offerto a Bologna).
